Le comparatif Duflot Pinel révélé les différences cles entre les deux dispositifs. La loi Duflot (2013-2014) offrait une réduction d'impot de 18 % du prix de revient sur 9 ans d'engagement obligatoire, sans possibilité de choisir une durée différente. Le dispositif Pinel successeur, appliqué aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2024, proposait trois durées d'engagement : 6 ans (réduction de 10,5 % en 2024), 9 ans (15 %) et 12 ans (17,5 %). Le Pinel autorise aussi la location a un ascendant ou descendant du foyer fiscal du bailleur, ce qui etait interdit sous Duflot. Ces deux dispositifs partageaient les mêmes zones géographiques eligibles (A bis, A, B1) et les mêmes critères de logement (neuf, RT 2012 ou BBC).
Les différences majeures entre Duflot et Pinel
La différence Duflot Pinel la plus notable est la flexibilité de la durée d'engagement. Sous Duflot, l'investisseur etait bloque sur 9 ans sans possibilité d'ajuster selon sa situation fiscale ou patrimoniale. Le Pinel a apporte la possibilité de commencer par 6 ans et de proroger par périodes de 3 ans jusqu'à 12 ans maximum, ce qui offre davantage de souplesse. Sur les taux, la loi Duflot fixait un taux unique de 18 % sur 9 ans : en 2013, c'etait plus intéressant que le Pinel de 2024 qui proposait 15 % pour 9 ans (après baisse progressive depuis 2023). En revanche, l'option 12 ans du Pinel (17,5 %) se rapprochait du taux Duflot tout en offrant 3 ans de location supplémentaires. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont très proches entre les deux dispositifs, avec des ajustements annuels similaires. Bien comprendre ces écarts fait partie des compétences qu'apporte une formation en immobilier pour qui détient encore un logement Pinel.
- Duflot : 18 % sur 9 ans, durée unique, pas de location a la famille.
- Pinel 6 ans : 10,5 % (2024), souplesse de sortie anticipée possible.
- Pinel 9 ans : 15 % (2024), prorogeable en 12 ans.
- Pinel 12 ans : 17,5 % (2024), prorogeable depuis un engagement initial de 6 ou 9 ans.
Duflot ou Pinel : un choix qui ne se pose plus pour un achat neuf
Le comparatif Duflot Pinel a longtemps penché en faveur du Pinel pour les nouveaux investissements, la loi Duflot n'étant plus accessible depuis fin 2014 ; le Pinel a lui-même fermé aux opérations réalisées après le 31 décembre 2024. Si vous avez investi sous Duflot, vous restez soumis aux règles de ce dispositif jusqu'à la fin de votre engagement de 9 ans. Pour les investisseurs encore en cours d'engagement Duflot, le conseil est de respecter scrupuleusement toutes les conditions (loyer, ressources locataire, déclaration fiscale) jusqu'à la date anniversaire des 9 ans afin de conserver l'intégralité des réductions déjà percues. Passe cette date, vous pouvez disposer librement du bien : le vendre, le louer sans contraintes ou l'occuper vous-même.
Et aujourd'hui, quelle suite après le Duflot et le Pinel ?
Un propriétaire Pinel peut encore proroger son engagement par périodes de 3 ans, dans la limite de 12 ans, comme le rappelle Service-Public.fr ; un propriétaire Duflot, lui, n'a jamais eu cette option. Pour un nouvel investissement, la comparaison se fait désormais entre le Denormandie (ancien avec travaux, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027) et la location meublée au micro-BIC, dont l'abattement est de 50 % sous un seuil de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025.
