Logement neuf : comment obtenir deux ans sans taxe foncière

L'exonération de taxe foncière d'un logement neuf est une dispense de deux ans prévue par l'article 1383 du Code général des impôts pour toute construction nouvelle. Le propriétaire en fait la demande par une déclaration aux impôts dans les 90 jours suivant la fin des travaux ; la part dispensée, fixée localement, n'est jamais inférieure à 40 % de la base.

Qu'est-ce que l'exonération de taxe foncière sur le neuf ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due chaque année par la personne propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier. Pour une construction nouvelle, la loi prévoit une dispense provisoire : pendant deux ans, le propriétaire n'est pas redevable de la taxe, ou ne l'est que sur une partie de la base. Le texte de référence est l'article 1383 du Code général des impôts, consultable sur Legifrance.

Cette exonération s'explique par un décalage administratif : un bâtiment qui vient d'être achevé n'a pas encore de valeur locative cadastrale établie par l'administration fiscale. Le temps que les services des impôts fonciers l'évaluent, le logement est exonéré. Cette dispense vaut pour la maison individuelle comme pour l'appartement en immeuble collectif, qu'il s'agisse d'une construction neuve, d'une reconstruction ou d'une addition de construction.

Elle ne dépend ni du revenu du propriétaire, ni de l'usage d'habitation choisi : un logement occupé par son propriétaire ou mis en location en bénéficie de la même manière. C'est ce qui la distingue des exonérations personnelles réservées aux personnes âgées ou handicapées, traitées plus bas. Pour un investisseur qui achète un logement neuf en VEFA soumis aux normes récentes, c'est une économie qui s'ajoute à la réduction d'impôt.

Quelle est la durée de l'exonération ?

L'exonération porte sur les deux années qui suivent celle de l'achèvement des travaux. Le point de départ est donc le 1er janvier suivant la fin du chantier, et non la date d'achat ou de remise des clés.

Prenons une maison neuve achevée en septembre 2026. Pour 2026, seul le terrain reste taxé (taxe foncière sur le non bâti). 2027 et 2028 sont dispensés, en tout ou en partie selon la délibération locale. La taxe foncière sur la construction devient due en totalité à partir de 2029.

Un chantier terminé début janvier gagne donc presque douze mois sans taxe sur la construction par rapport à un chantier terminé fin décembre de l'année précédente : le moment où le bâtiment est achevé compte plus que la livraison prévue au contrat. Quand un désaccord naît sur cette date, c'est la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), déposée en mairie au titre du code de l'urbanisme, qui sert de repère.

Cet avantage ne se renouvelle pas, et il n'y a également aucune option à exercer pour en profiter en dehors de la déclaration. Un propriétaire qui rachète le même bien en cours de période bénéficie simplement des années restantes : l'exonération est attachée au bâtiment, pas à la personne.

Exonération totale ou partielle : ce que décide la commune

Depuis la réforme de la fiscalité locale entrée en vigueur en 2021, la part départementale de la taxe foncière a été transférée aux communes. Le Code général des impôts permet à chaque collectivité de limiter l'exonération des locaux d'habitation à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable. Sans délibération, l'exonération reste totale ; 40 % est le plancher sous lequel une délibération ne peut pas descendre.

Concrètement, une ville qui a retenu 40 % laisse le propriétaire payer la taxe sur 60 % de la base. La dispense reste complète si la commune n'a pas délibéré pour la réduire, et la délibération ne peut pas viser les logements financés par des prêts aidés de l'État. L'information se demande auprès de la mairie ou du service des impôts fonciers dont dépend le bien.

L'exemple part d'une valeur locative cadastrale de 3 000 € : la base d'imposition en retient la moitié, soit 1 500 €, à laquelle on applique un taux d'imposition local hypothétique de 40 %. Les montants réels dépendent de ce que vote votre conseil municipal et de l'évaluation retenue par l'administration.

Quels logements sont concernés ?

L'exonération de deux ans vise les constructions nouvelles achevées, qu'elles soient à usage d'habitation ou non. Côté logement, sont concernés :

• la maison individuelle construite sur un terrain acheté ou déjà détenu ;
• l'appartement acquis en VEFA dans un immeuble neuf ;
• l'agrandissement d'une construction existante (addition de pièces, surélévation) ;
• la reconstruction d'un bâtiment démoli ;
• la transformation d'un local non habitable en habitation, comme une grange convertie.

Les simples travaux d'amélioration ou de rénovation d'un logement ancien ne donnent pas droit à cette exonération. Une piscine, un garage ou une véranda constituent en revanche une construction supplémentaire et doivent être déclarés : ils entrent dans le calcul de la taxe foncière après leur propre période d'exonération.

Les locaux professionnels et commerciaux relèvent d'un régime distinct : pour eux, la collectivité peut supprimer l'exonération. Seuls les locaux d'habitation conservent le plancher de 40 %.

Comment demander l'exonération ?

L'avantage n'est pas automatique : il suppose une déclaration du propriétaire dans les 90 jours qui suivent l'achèvement des travaux. Sans cette démarche, l'administration fiscale réclame la taxe foncière dès la première échéance, et le droit à la dispense est définitivement perdu pour la période déjà écoulée.

Le formulaire et le site impots.gouv

La déclaration se fait en ligne depuis l'espace particulier du site impots.gouv, rubrique « Biens immobiliers » (service Gérer mes biens immobiliers). Un formulaire papier est encore utilisé : le modèle H1 pour une maison individuelle, le modèle H2 pour un appartement. Il décrit le bien : surface, nombre de pièces, éléments de confort, date de fin des travaux. Ces données servent à calculer la valeur locative cadastrale.

Les pièces et les délais à surveiller

• la date d'achèvement, qui ouvre le délai de 90 jours ;
• le permis de construire et la DAACT déposée en mairie ;
• l'acte notarié pour un achat, qui donne la date de propriété ;
• la surface habitable et le nombre de pièces principales.

Le service public rappelle qu'une déclaration tardive n'annule pas tout : la dispense vaut alors pour la durée restante seulement. En pratique, le premier avis d'imposition reçu après la construction permet de vérifier que l'allègement a bien été pris en compte ; en cas d'erreur, une réclamation se dépose depuis la messagerie sécurisée de votre espace fiscal.

Comment fonctionne l'exonération en VEFA ?

En vente en l'état futur d'achèvement, le promoteur construit et l'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure. L'avantage reste attaché au bâtiment : il court à partir de l'exercice qui suit l'achèvement, quel que soit le moment de la remise des clés. Le promoteur dépose généralement la déclaration pour l'ensemble du programme, mais le propriétaire a intérêt à vérifier auprès du service des impôts fonciers que son lot est bien enregistré.

Les brochures commerciales mettent souvent en avant les frais de notaire offerts ou réduits dans le neuf : ils tournent autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un achat immobilier de 250 000 €, cela représente environ 12 000 € d'écart, soit bien plus que deux ans de taxe foncière. Les deux avantages se cumulent, mais aucun promoteur ne peut promettre une dispense complète : tout dépend de la délibération de la ville où le bâtiment est situé.

Si la livraison est retardée, la période de dispense se décale d'autant, puisque tout part de la fin des travaux. Un appartement annoncé pour décembre et livré en février gagne en pratique douze mois de plus sur le calendrier fiscal. Le risque, à l'inverse, est de compter sur ce gain dans son plan de financement alors que le chantier finit à la date prévue.

Investissement locatif : exonération et loi Duflot ou Pinel

Un logement neuf acquis pour un investissement locatif profite du même avantage qu'un bien occupé par son propriétaire, y compris en location meublée sous le statut LMNP. Pour les biens achetés sous le dispositif Duflot et ses conditions de location puis sous le régime Pinel, l'avantage s'ajoutait à la réduction d'impôt pendant les premières années de location, période où la trésorerie est la plus tendue.

Une fois l'exonération terminée, la taxe foncière pèse sur la rentabilité : elle représente souvent l'équivalent d'un mois de loyer ou davantage. Elle reste déductible des revenus fonciers au régime réel, sur la déclaration annuelle de revenus locatifs, ce qui en réduit le coût net pour le propriétaire. Le détail des lignes à remplir figure dans notre guide pour déclarer ses loyers sur le formulaire 2044.

Pour un investisseur, deux conseils : intégrer la taxe foncière complète dès la troisième échéance dans le calcul de rentabilité et le prix de revient, et comparer la pression fiscale des villes d'une même zone avant de choisir un programme. Un écart de dix points entre deux villes voisines pèse sur neuf ans de détention, bien au-delà de l'avantage des deux premières années. Les plafonds de loyer applicables selon la zone limitent de leur côté la marge pour absorber cette charge.

Les autres exonérations de taxe foncière à connaître

Logements sociaux et prêts aidés

Les logements neufs financés à plus de 50 % par des prêts aidés de l'État (prêt locatif à usage social, prêt locatif aidé d'intégration, prêt locatif social) ou un prêt social location-accession peuvent bénéficier d'une dispense de longue durée, de 15 à 25 ans selon la date d'ouverture du chantier et les critères de performance. Elle concerne surtout les bailleurs sociaux, mais aussi certains particuliers en location-accession.

Logements économes en énergie

Certaines municipalités accordent un allègement supplémentaire de 50 % ou de 100 % pendant cinq ans pour les logements terminés après 2009 et respectant un niveau de performance énergétique élevé. Elle dépend entièrement de la délibération locale : la mairie et la direction départementale des finances publiques en détiennent les conditions.

Exonérations liées à la personne

Indépendamment de l'âge du bâtiment, sont exonérés de taxe foncière sur leur habitation principale, sous condition de revenu fiscal de référence : les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI), de l'allocation aux adultes handicapés (AAH), ainsi que les personnes de plus de 75 ans. Les personnes de 65 à 75 ans aux revenus modestes bénéficient d'un dégrèvement de 100 €. Ces aides s'appliquent automatiquement lorsque la situation est connue de l'administration.

La taxe d'habitation sur la résidence principale a par ailleurs été supprimée pour tous depuis 2023 ; elle reste due sur les logements non occupés à titre principal, avec une majoration possible dans les zones tendues.

Bénéficiaires, montants et déclaration oubliée

Qui peut bénéficier de l'exonération ?

Tout propriétaire d'une construction nouvelle achevée, personne physique ou société, quel que soit son revenu et que le logement soit occupé par lui ou loué. La seule condition est de déclarer la fin des travaux dans les 90 jours.

Quels sont les montants exonérés ?

Au minimum 40 % de la base imposable pendant deux ans pour un local d'habitation, et 100 % si le conseil municipal ne l'a pas réduite. Le montant de la taxe restant à payer dépend de la valeur locative cadastrale et du taux d'imposition local.

Que se passe-t-il si la déclaration est oubliée ?

Le propriétaire paie la taxe foncière dès la première année. S'il déclare en retard, la dispense ne vaut que pour le temps restant sur les deux ans.

L'exonération est-elle transmise en cas de revente ?

Oui. Elle est attachée au bien immobilier : l'acquéreur profite de la période de dispense qui reste à courir, et le notaire répartit la taxe de l'année entre vendeur et acquéreur.