Le Pinel Plus (ou Super Pinel) a maintenu les taux de réduction du Pinel classique d'avant 2023 (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans) pour les logements répondant à des critères de qualité d'usage renforcés. Il a été instauré en 2023 pour contrebalancer la baisse progressive des taux du Pinel classique, qui a vu ses taux réduits de 1,5 à 2,5 points selon la durée. Le dispositif Pinel renforcé s'adressait aux investisseurs prêts à cibler des logements de meilleure qualité, notamment en termes d'espace extérieur, de surface et d'orientation. Ces critères ont été introduits pour favoriser des logements plus confortables et mieux adaptés aux attentes des locataires modernes.
Les critères de qualité d'usage du Pinel Plus
Les conditions Pinel Plus qualité imposaient que le logement respecte simultanément plusieurs exigences. Sur la surface : un studio (T1) doit avoir au moins 28 m2 habitables, un T2 au moins 45 m2, un T3 au moins 62 m2, un T4 au moins 79 m2 et un T5 au moins 96 m2. Sur l'espace extérieur : chaque logement doit disposer d'un espace privatif (balcon, loggia ou terrasse), avec une surface minimale de 3 m2 pour un T1 ou T2, 5 m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4 et 9 m2 pour un T5. Sur l'exposition : les logements de T3 et plus doivent bénéficier d'une double exposition (fenêtres sur deux orientations différentes). Ces critères s'appliquaient à chaque logement du programme concerné, sans dérogation possible.
- Surface minimale par type : T1 28 m2, T2 45 m2, T3 62 m2, T4 79 m2, T5 96 m2.
- Espace extérieur privatif obligatoire : de 3 m2 (T1/T2) à 9 m2 (T5).
- Double exposition obligatoire pour les T3 et plus (deux orientations différentes).
- Norme RE2020 ou critères environnementaux renforcés selon le calendrier de déploiement.
Pinel Plus ou Pinel classique : le choix qui se posait en 2024
En 2024, le Pinel Plus était clairement plus avantageux fiscalement que le Pinel classique pour les investisseurs qui trouvaient des programmes éligibles. La différence de taux pouvait atteindre 3 à 4 % du prix de revient, soit jusqu'à 12 000 euros d'économie d'impôt supplémentaire sur 12 ans pour un bien à 300 000 euros. La contrepartie : les programmes Pinel Plus étaient plus rares, car peu de promoteurs proposaient des logements répondant simultanément à toutes les exigences de surface, d'espace extérieur et d'exposition. Si vous avez acheté en Pinel Plus, gardez l'attestation officielle de conformité remise par le promoteur : elle prouve que le logement lui-même (et non seulement le programme dans sa globalité) remplissait toutes les conditions requises. Notre dossier zones A bis, A et B1 concernées complète utilement cette analyse.
Et aujourd'hui, quelle alternative au Pinel Plus pour un achat locatif ?
Les critères de surface, d'espace extérieur et de double exposition ne donnent plus droit à aucun taux majoré. Un investisseur qui cherche encore une réduction d'impôt se tourne vers le Denormandie, limité à l'ancien avec travaux et ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 selon Service-Public.fr. Sans réduction, la location meublée de longue durée profite d'un abattement de 50 % au micro-BIC, jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025.
