La loi Duflot, votée fin 2012 et entrée en vigueur au 1er janvier 2013, a été conçue pour répondre à une double urgence : relancer la construction de logements neufs dans les zones tendues et développer l’offre locative à loyers accessibles. La ministre du Logement Cécile Duflot portait ce projet avec l’ambition de corriger les excès du Scellier, son prédécesseur.
Le contexte d’adoption de la loi Duflot
En 2012, le marché immobilier neuf était en berne. Les ventes en VEFA chutaient, les promoteurs gelés et la pénurie de logements en zones urbaines s’aggravait. Le dispositif Scellier, qui avait soutenu le marché depuis 2009, avait créé des effets d’aubaine critiqués : investissements dans des zones peu tendues, loyers non régulés, coûts élevés pour le budget de l’État. La loi Duflot devait cibler plus précisément les besoins réels du marché locatif en concentrant les incitations sur les zones A et B1.
Les grandes lignes du texte initial
Dans sa version initiale, la loi Duflot prévoyait les caractéristiques suivantes : une réduction d’impôt de 18 % du montant de l’investissement, plafonné à 300 000 euros, répartie linéairement sur 9 ans. Le zonage retenu limitait l’éligibilité aux zones où la demande locative dépassait structurellement l’offre. Les plafonds de loyers, fixés par décret, étaient sensiblement inférieurs aux loyers de marché, ce qui visait à garantir l’accessibilité des logements aux ménages à revenus intermédiaires.
- Réduction fiscale : 18 % sur 9 ans, plafonnée à 300 000 euros
- Zones éligibles : A, A bis, B1 uniquement
- Plafonds de loyers : calculés par m² selon la zone géographique
- Plafonds de ressources des locataires fixés par décret
Ce qui a conduit au remplacement par le Pinel
La loi Duflot n’a pas atteint ses objectifs quantitatifs. Les promoteurs jugaient les contraintes trop importantes : plafonds de loyers trop bas pour couvrir les charges, interdiction de louer aux membres de la famille, durée d’engagement figée à 9 ans sans flexibilité. La demande des investisseurs particuliers est restée modérée. C’est pourquoi le gouvernement Valls a réformé le dispositif dès septembre 2014, en créant le dispositif Pinel qui conservait l’architecture Duflot tout en supprimant ses principales contraintes opérationnelles.
