Le location dispositif pinel permet d'obtenir une reduction d'impot sur le revenu en contrepartie d'un engagement de location nue a titre de residence principale du locataire. La reduction varie selon la duree choisie : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans (taux 2024). Ces taux s'appliquent au prix de revient du bien, plafonne a 300 000 euros et a 5 500 euros/m2, dans la limite de deux acquisitions par an. L'investissement Pinel reste l'un des rares dispositifs permettant de conjuguer rendement locatif et economie fiscale immediate, a condition de respecter scrupuleusement toutes les conditions d'eligibilite imposees par la loi de finances chaque annee. Ces conditions portent a la fois sur le logement, le bailleur et le locataire.
Les conditions a respecter imperativement
La defiscalisation Pinel impose des obligations strictes au bailleur. Le bien doit etre loue dans les 12 mois suivant la livraison ou l'achevement des travaux, sous peine de perdre l'avantage fiscal de l'annee concernee. Le loyer est plafonne selon la zone geographique et la surface ponderee du logement. Les ressources du locataire, appreciees sur l'avis d'imposition de l'annee N-2, ne doivent pas depasser un plafond fixe par composition du foyer fiscal et par zone. Depuis le dispositif Pinel, les membres de la famille directe (ascendants, descendants) peuvent etre locataires, a condition de ne pas appartenir au meme foyer fiscal que le bailleur. Toute periode de vacance superieure a 12 mois consecutifs peut remettre en cause l'ensemble des reductions accordees et declencher un rappel fiscal avec penalites et interets de retard sur toute la duree de l'engagement.
- Location nue uniquement, a titre de residence principale du locataire sans exception.
- Delai de mise en location : 12 mois maximum apres livraison ou achevement des travaux.
- Plafond de loyer et de ressources locataires a verifier et ajuster chaque annee.
- Engagement de location : 6, 9 ou 12 ans sans interruption non justifiee par un cas de force majeure.
Pinel ou Duflot : lequel choisir selon votre situation ?
La loi Duflot n'est plus accessible pour les nouvelles acquisitions depuis fin 2014, mais les proprietaires ayant investi entre 2013 et 2014 restent soumis a ses regles specifiques, notamment le taux fixe de 18 % sur 9 ans sans autre choix de duree. Le dispositif Pinel offre davantage de flexibilite avec la duree de 12 ans et la possibilite de louer a un proche hors foyer fiscal. Pour les investisseurs actuels, le Pinel Plus (Super Pinel) maintient des taux pleins a condition de respecter des criteres de qualite d'usage renforces : double exposition, surface minimale par piece et espace exterieur privatif obligatoire. Le bon choix depend de votre tranche marginale d'imposition, de votre capacite d'emprunt et de la qualite intrinseque du bien cible. Un bien de mauvaise qualite ou mal situe ne sera pas sauve par la defiscalisation : c'est un complement, pas une garantie.
