Les dispositifs de défiscalisation immobilière reposent tous sur le même équilibre : une réduction d'impôt en échange d'un loyer inférieur au marché. Deux plafonds encadrent cet engagement, et leur calcul obéit à des règles précises qu'il vaut mieux maîtriser avant de signer.
Le premier concerne le loyer. Il s'exprime en euros par mètre carré et dépend de la zone où se situe le bien. Le territoire est découpé en zones A bis, A, B1, B2 et C, de la plus tendue à la plus détendue, Paris et sa proche couronne relevant de la zone A bis. Ces barèmes sont revalorisés chaque année.
Le coefficient multiplicateur, souvent mal compris
Le plafond brut ne s'applique pas tel quel. On lui applique un coefficient qui dépend de la surface : zéro virgule sept plus dix-neuf divisé par la surface utile, le résultat étant plafonné à un virgule deux. Cette formule avantage les petites surfaces, dont le loyer au mètre carré est structurellement plus élevé, et pénalise les grandes.
La surface prise en compte n'est pas la surface habitable seule. Il s'agit de la surface utile, égale à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes comme un balcon ou une cave, dans la limite de huit mètres carrés. Une erreur sur ce calcul fausse tout le montage.
Le second plafond porte sur les ressources du locataire. Il varie selon la zone et la composition du foyer, et se vérifie sur le revenu fiscal de référence figurant à l'avis d'imposition de l'avant-dernière année. Le contrôle se fait à l'entrée dans les lieux uniquement : un locataire dont les revenus augmentent ensuite ne remet pas en cause l'avantage fiscal.
Ces deux vérifications se font avant la signature du bail, pièces à l'appui. Une erreur découverte plus tard entraîne la reprise de la réduction d'impôt sur toute la période, d'où l'intérêt de connaître le zonage applicable à votre commune avant même l'acquisition.
