Les logements acquis sous le dispositif Duflot ont désormais dépassé leur période d'engagement de neuf ans. Le propriétaire retrouve sa liberté pleine et entière, et se trouve devant un choix qu'il n'a pas toujours anticipé.
Ce que la fin de l'engagement change
Pendant neuf ans, trois contraintes ont pesé sur le bien : un plafond de loyer, un plafond de ressources pour le locataire, et l'obligation de louer sans interruption prolongée. Ces obligations tombent à l'échéance.
Concrètement, le loyer peut être porté au niveau du marché lors d'une relocation, le choix du locataire n'est plus encadré par les plafonds de ressources, et le bien peut être vendu ou occupé librement.
Attention à la date exacte. L'engagement court à partir de la mise en location, pas de l'acquisition ni de la livraison. Sur un programme livré en retard, l'écart entre les deux atteint parfois plus d'un an, et une rupture anticipée entraînerait la reprise des réductions déjà obtenues.
Relouer au prix du marché
C'est la suite la plus simple, et souvent la plus rentable si le bien est bien situé. Le passage au loyer libre améliore mécaniquement le rendement, d'autant que le crédit est déjà amorti sur une bonne partie de sa durée.
Deux points méritent examen. L'écart réel entre le loyer plafonné et le marché local, qui peut être faible dans certaines zones et considérable dans d'autres. Et l'état du logement après neuf ans de location, les travaux de remise en état conditionnant le niveau de loyer atteignable, comme le rappelle notre page sur la gestion locative.
Revendre, et à quel moment
La revente libère le capital mais fait entrer la plus-value dans l'équation. L'abattement pour durée de détention s'applique progressivement, et l'exonération complète n'intervient qu'après un temps de détention long, différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Un élément local mérite attention : dans une résidence entièrement construite sous le même dispositif, plusieurs propriétaires arrivent à échéance en même temps. Si beaucoup vendent simultanément, l'offre locale augmente d'un coup et pèse sur les prix. Se renseigner sur les intentions du voisinage avant de mettre en vente n'a rien d'anecdotique.
La troisième voie, occuper soi-même le logement ou le laisser à un proche, redevient possible sans condition. Elle met fin aux revenus fonciers mais supprime aussi les charges de gestion, et se juge dans une vision d'ensemble du patrimoine plutôt que sur le seul rendement.
