Le calcul rentabilité Duflot s'effectue en trois niveaux progressifs. Le rendement brut = loyer annuel / prix d'achat x 100 : généralement 3 a 4 % en zone A bis, 4 a 5 % en zone B1. Mais ce chiffre brut ne reflète pas la réalité de l'investissement. Le rendement net charges Duflot deduit les charges reelles du loyer annuel : taxe foncière, charges de copropriété non recuperables, assurance propriétaire non-occupant (PNO), frais de gestion locative, provision pour travaux et vacance locative. Ces charges representent généralement 25 a 35 % des loyers annuels bruts selon le type de bien et la zone. Le rendement net de charges tombe alors entre 2,5 et 3,5 % selon la zone et la qualité du bien.
Le rendement net-net : intégrer l'avantage fiscal Duflot
La rentabilité globale investissement locatif intégré l'avantage fiscal pour donner une vision complète du retour sur investissement. Pour un bien a 200 000 euros, la réduction Duflot de 18 % représenté 36 000 euros sur 9 ans, soit 4 000 euros par an. Annualisée sur le prix d'achat, cette réduction represent 2 % de rendement supplémentaire. Le rendement net-net de charges et d'impot peut donc atteindre 4,5 a 5,5 % les premières années pour un investisseur en tranche a 30 %. Ce chiffre diminue après la fin de l'engagement Duflot (année 10), quand la réduction d'impot disparait. Il faut donc prévoir la transition : soit optimiser les charges deductibles pour limiter l'impot sur les revenus fonciers, soit envisager le basculement en LMNP pour bénéficier de l'amortissement comptable. Notre dossier optimiser votre investissement Duflot complète utilement cette analyse.
- Rendement brut : loyer annuel / prix achat x 100, sans deduction de charges.
- Rendement net de charges : loyer net après taxe foncière, assurance, gestion et vacance.
- Rendement net-net : rendement net + économie d'impot annuelle Duflot annualisée.
- Horizon de calcul : 9 ans minimum pour intégrer l'intégralité de l'avantage fiscal Duflot.
Comparaison avec d'autres placements
Le calcul rentabilité Duflot doit être mis en perspective avec les alternatives d'investissement disponibles. Face a un livret A a 3 % ou une assurance-vie en fonds euro a 2,5-3,5 %, le rendement net-net Duflot de 4,5 a 5,5 % est attractif mais avec un profil de risque bien supérieur : illiquidite sur 9 ans, risque de vacance locative, risque de devalorisation du bien a la revente. Face a des SCPI (societés civiles de placement immobilier) qui offrent 4 a 5 % sans contrainte de gestion, l'investissement Duflot est plus rentable netto sur la période d'engagement mais plus contraignant. La vraie force de l'investissement locatif defiscalisant est l'effet de levier du credit : vous investissez 20 000 euros d'apport pour un bien de 200 000 euros, ce qui multiplie votre rendement réel sur capitaux propres par un facteur 5 a 10, a condition que le rendement locatif dépasse le coût du credit.
