Le zonage Duflot decoupe le territoire français en zones selon la tension du marche locatif. Seules les zones A bis, A et B1 etaient eligibles au dispositif Duflot et le restent pour le Pinel. La zone loi Duflot A bis regroupé Paris intra-muros et 29 communes de sa proche banlieue (Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Vincennes, Saint-Denis, Clichy, etc.). La zone A couvre l'Île-de-France hors zone A bis, la Cote d'Azur, le Genevois français et quelques agglomerations très tendues comme Meaux ou Melun. La zone B1 inclut les grandes metropoles regionales comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier et Strasbourg, ainsi que les villes de plus de 250 000 habitants et les départements d'outre-mer. Connaître précisément sa zone est la première démarche avant tout engagement : elle conditionne le plafond de loyer et donc la rentabilité du bien.
Comment vérifier l'éligibilité d'une commune ?
Pour confirmer qu'une commune eligible Duflot figure bien dans le zonage, consultez l'arrete interministeriel publie au Journal officiel ou le simulateur en ligne du ministère du Logement. Il suffit de saisir le code postal ou le nom de la ville pour obtenir la zone correspondante. Attention, le zonage a evolue plusieurs fois depuis 2013 : certaines communes ont été reclassées entre les zones B1 et B2, cette dernière n'etant plus eligible depuis le 1er janvier 2018. Vérifiez toujours la zone en vigueur a la date de signature du contrat de réservation, pas a la date de livraison : c'est la date de signature qui fait foi pour l'administration fiscale en cas de contrôle. Un promoteur peut vous indiquer une zone, mais la vérification sur les textes officiels reste de votre responsabilité en tant qu'investisseur.
- Zone A bis : Paris intra-muros, Neuilly, Boulogne, Vincennes et 26 autres communes proches.
- Zone A : grande couronne parisienne, Nice, Cannes, Antibes, Annecy, Annemasse.
- Zone B1 : Bordeaux, Nantes, Lyon, Marseille, Toulouse, Montpellier, Strasbourg.
- Zone B2 et C : non eligibles depuis le 1er janvier 2018, vérifier pour les anciens engagements.
Impact du zonage sur le plafond de loyer et la rentabilité
La zone loi Duflot determine directement le plafond de loyer applicable a votre bien. En zone A bis, le plafond 2024 s'etablit a 18,89 euros/m2 de surface pondérée. En zone A, il descend a 14,03 euros/m2. En zone B1, il tombe a 11,31 euros/m2. Ces plafonds sont revises chaque année par decret et peuvent varier légèrement a la hausse. Un coefficient multiplicateur tient compte de la surface du logement : plus le bien est petit, plus le coefficient est eleve (plafonné a 1,2), ce qui favorise les petites surfaces en termes de rendement locatif brut. Maîtriser le zonage Duflot est donc la première étape avant tout calcul de rentabilité, toute négociation avec un promoteur immobilier ou toute signature de contrat de réservation. Notre analyse éligibilité au dispositif Duflot eclaire ce mécanisme.
